競売物件

競売物件とはどんなものでしょう？

不動産を購入する人にとって、ちょっと気になるのは、競売物件というものです。なぜなら、自分が入札して、不動産を購入できるとしたら、なんだかうれしいものですから。

　そこで、ここでは競売物件を購入する場合の注意点をお伝えしようと思いますが、その前に、競売物件が発生する過程を少しだけご説明しておきます。

　普通に住宅を購入するときには、金融機関等から金銭の借り入れをしますよね。もちろん、担保物件があるわけで、それが、この不動産である場合が多いのですが、ローンを払えなくなった場合、家と土地に掛けられた抵当権が行使されるわけです。ローン返済の未納が続くと、金融機関等は裁判所にこの家と土地の差押えを申し立てます。 これにより、裁判所が持ち主の意思には関係なく、担保不動産の売却をするわけで、この物件が競売物件となるのです。

 　では、競売物件を入札するときに、お話を戻しましょう。まずは、競売物件のメリットは何でしょうか？
【競売物件のメリット】
　競売は、入札の日から１週間で終了ですので、決定がスピーディに行なえます。売却の基準価格が、一般のものより３,4割低いですので、購入する方はとてもお得です。中古住宅に関しては、現在では市場に出回っている不動産の7割程度が競売物件を業者が落札したものだそうです。
　業者は市場で利益を出すために、市場価格の70％前後で落札するこの競売を非常に利用しております。落札後は、裁判所に指定された期日までに書類を提出すれば、裁判所が管轄法務局へ嘱託で登記をしてくれます。各種登記の相手が裁判所ですので、登記についてのトラブルはきちんと解決できます。

【競売物件のデメリット】
　たとえ業者と言えども、安価で購入できるにはわけがあります。ちょっと気をつけねばならないことがあるからですよね。
1　売主の協力を得るのが難しい。
2　買受希望者が、家の内部までを確認することが出来ない。
3　落札後、引き受けのために法的手続きが必要な場合がある。
4　売主が不動産に関する瑕疵（カヒ）責任がない。
5　落札までの日数が短いので、物件を詳細に検討する時間が足りない。 

　【落札代行業者とは】

　さて、競売物件を落札するには一般の消費者では無理かなと思われがちで、現在は入札を代行してくれる業者に依頼する場合が多いです。 入札代行会社が裁判所で、「物件明細書」「状況調査報告書」「評価書」等を閲覧します。また、場合によっては、競売物件の内部を写真で公開できる場合もあります。その後に、リフォーム費用を見積もり、適性な落札価格を決める手伝いをします。
　近隣への聞き込み、土地境界の調査などなど、実際の物件について詳細な調査が必要だからです。
また、人気のある物件を手に入れるためには、市場価格や落札データなどを知る必要もあります。
　さらに、落札したとしても、裁判所が関与するのは登記まで、明け渡しについては関与してくれません。競売物件に複雑な権利関係が生じる場合も多く、専門知識は必要です。これらのことから明け渡しがスムーズに行かない場合も、代行業者に頼むことが出来ますので、安心です。たとえば、民事執行法に基づいて、不動産引渡命令の申請手続きを取る、あるいは、強制執行を断行してもらいます。

　このような点を考えると、一般の人が入札、落札を安全且つ可能にするためには、代行業者に依頼することをお勧めします。中には、ローン提携をしてくれるところもあります。

では、落札までの流れを見ていきましょう。市場に出回る普通の不動産売買と異なるところに注目してください。

【落札までの流れ】
1　価格の決定は、通常の不動産の場合、販売価格は持ち主の希望を入れて設定できますが、競売の場合は、不動産鑑定士による判定を参考にして価格が決まります。

2　通常の場合は、不動産業者などを通して、ご自分の目でその物件を確認することが出来るのですが、競売の場合は様々な疑問点をすべて代行業者に解明してもらいましょう。占有者と入札希望者が顔を合わせることはありません。

3　競売の場合は、入札の費用として最低売却価格の２割を保証金として金融機関に振り込むことが必要です。これは、やたらと入札数を増やさないためのもので、落札されなかった場合はこの保証金は返還されます。一般場合にこの制度は在りません。また、一般の場合に購入が決まれば、ローンを組む場合などがほとんどですが、支払いに関する手続きを代行してくれます。競売物件を落札したときには、裁判所が指定する期限内に落札金額を現金で一括払いしなければなりません。期限内に代金を支払わなかった場合には事前に振り込んだ保証金は返還されません。競売物件を購入する際に、提携ローンがある代行業者は、利用価値が高いとも言えますね。

4　競売物件について、落札後の立ち退きなどでトラブルが生じた場合は、裁判所に対して売却不許可の申し立てをすることが出来ます。立ち退き交渉はすべて、代行業者にやってもらいましょう。占有者が立ち退きに応じてないときにも、代行業者に法的手続きをしてもらえます。これらの問題は、一般の場合には存在しません。

5　落札した後には、物件の名義書き換えを行ないましょう。これらの手続きは代行業者が行ないます。このときに登記簿から担保物件などの消滅がなされているか確認をしましょう。一般の場合の記書き換えは購入者が自分で行なうのが普通です。

6　最後に、競売の場合には、落札した不動産の中の不要品の処理をしましょう。あるいは、リホームする必要があるかもしれません。廃棄物処理業者やリホーム会社の手配をを代行業者に頼みましょう。一般の場合は、前もって不動産業者が販売できる状態に手を入れてありますが、必要であれば、契約前に不動産業者に頼みましょう。

以上で、不動産売買の流れを、競売物件と一般不動産販売との違いからまとめてみました。
ぜひ、競売物件を上手に活用されることをお勧めします。