住み替えガイド

　住み替えのベストな方法とは？

　家の買い換えはめったに経験することではないでしょうね。だから、とても難しそうに思うけど、上手に住み替える方法を知っていただけば、住み替えだって手軽に行なえるはずです。ここでは、その手順と大事なポイントをご説明しますね。

　住み替えには次の二つの方法があります。つまり、「買ってから売る｣場合と「売ってから買う方」場合です。

その1　買ってから売る場合

　基本的に、新しい土地や建物を買う資金にゆとりがある場合です。この方法であれば、新築の計画をゆっくり進めていけますので、間違いも少なく、気持ちに余裕も持てますよね。売却は建築中に行なわれてもいいし、引越した後でもかまわないのですから。もちろん、売却した後の資金を今後の住宅の資金として、活用できるのは心強いことになります。

ですが、ここでは、一般的な「売ってから買う場合｣について、詳しくご説明します。

その2　売ってから買う場合

　今の住宅を売却した後に、それを新たな建築資金にするわけですから、どうしても、まずはその売却資金がどのくらいになるか、明確にする必要があります。急ぐ場合、あるいは手軽に資金を売るためには、売却不動産を建築業者や不動産業者に下取りしてもらいましょう。下取りの売買契約がなされますと、その時点で新しい購買の資金が確定します。これは一番確実な方法として、利用価値は高いと思いますが、条件によっては、その価格が不動産の査定価格よりも下がる傾向がありますので、その点だけは気をつけねばなりません。

・｢買い取り保障制度」
　不動産業者によっては、いざと言うときのために、｢下取り価格を決めておく」が、すぐに下取りをしないで、仲介の形をとる場合があります。これを｢買取保障制度｣と言います。
　買い取り保障制度とは、新しい家の建築中は、不動産業者は仲介契約の形で販売します。売却が成立すれば、保障は仲介の形で終わりますが、新築工事が終わった時点で、まだ売却がなされていない場合は、不動産業者が最初に決めた｢下取り価格で｣でこの不動産を買い取ることになります。この方法ですと、売買契約がなされた時点で、下取り価格は無効となり、かなり希望通りの金額で売却が出来ます。

　しかも、最後に売却されない場合には、買取の保障がされておりますので、購入の方も同時進行で気に入ったものを手に入れることが出来るわけです。ですが、当然、売却が成立するまでは下取り価格での資金計画、支払い計画などを忘れてはなりません。

又、売却の際にも工事の際にも、手付け金、中間資金などは欠かせないものです。下取り業者とあらたに購入する業者と建築業者と契約者本人すべてが、どのようにお金が流れになるかを明らかにしておくことも大事なことです。
　しかし、資金の大部分は下取りする業者に頼むわけですから、何よりも信頼できる業者と契約をすることを心がけてください。また、金融機関に売却資金の金額を証明することが必要な場合があります。この場合も、下取り契約をする業者に依頼しましょう。

3　売るときの注意点を

　売り渡すまでの手続き、その責任などを思うと、決して売るということは楽なことではありません。物件は、完全に修理、補修などをした状態が理想的です。それを行なえば、売り手は買い手に対して強く出ることは出来ますが、買い手は消費者としての立場で保護されております。その点からも、売り手は責任と義務を果たさねばならないでしょう。

　具体的には、売主となって中古住宅を売買するときに気をつけておかなければならない点が１つ有ります。
瑕疵（隠れた欠点）担保責任というものです。
雨漏れ、水漏れ、シロアリが一番難しいですが、仲介業者に十分調査を依頼すること、売買双方が了解済みであれば心配ないですが、きちんとした話し合いなどをしておかないと、後々のトラブルの元となりかねません。
　業者は、売主の方から得た細部に渡る報告をし、それらを明記しておくことが必要です。シロアリについてもこの場合は無料で行ないますので、検査報告書を提出してもらいましょう。

4　仲介者を決めるには　

　複数の業者に売却の依頼をする場合は一般媒介と言い、一つの業者に絞ってお願いする場合を専属専任媒介と言います。
　その違いはその結果がでる時間です。一般的には、一社に任せたほうが早く進むと言われております。
それは、情報を早く公開し、1週間に1回以上は業務処理状況報告書を依頼主に提出する義務があるからです。しかも、媒介契約が3ヶ月までと決まっていますので、早期の成約に向けて、動いてくれます。
　一般媒介の方はこのような制約は無く、業者は成功報酬だけを受け取ります。依頼主は他にもこの客付けを依頼しているわけですから、不動産業者にとっては成約の可能性が低いことになります。

5　売却の目的を

　仲介業者が決まったら、売却の目的と金額を提示しましょう。これは、続く購入のためにとても大事なことですので、冷静になって現状を見直す必要が在ります。ローンの残高などから割り出して、売却金額の最低線を決めておくべきです。

6　査定依頼は

　査定は、複数にお願いしてみることをお勧めします。それ以前に、仲介業者が決まっていたとしても、他社の見積もりによって、仲介業者への様々な注文がしやすくなると思います。

7　売却場合の費用の主なものは

　中古住宅を売る場合に必ず必要な費用があります。査定が出た後、売却金額を想定し、これらの費用を差し引いて、手取りの金額を明確にしておきましょう。

　次のような費用が主となるものです。
・税金 
譲渡所得税（不動産の売却に伴う税金）
売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超え長期譲渡、それ以下の場合の短期譲渡に別れます。
（例）長期譲渡の場合
｛譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）｝×20％（所得税15％、住民税5％） 

・取得費 （売却する際の仲介手数料や印紙代）
マイホーム(居住用財産)の売却は、すべて譲渡所得から最高３千万円までの特別控除があります。ただし、その適用には様々な用件がありますので、事前に確かめましょう。 

・仲介手数料（不動産業者に支払う仲介料）
売買価格が400万円以上の場合は、
（例）（売買価格の３％＋６万円）＋消費税　となります。

　以上の費用を差し引いて、手元に残る金額を不動産業者に計算してもらえばいいのですが、時には、こちらからの必要手取り額を提示して、売却価格を決めてもらうこともありえます。
 
　このような流れで、売却の手続きが現実化しましたら、購入物件を本気で探すことが出来ます。
　ぜひとも、様々な場面ではご自分が納得いく方法で、着実に進むことをお願いします。